·                   Welche Sicherungsstrategien gibt es für den Bauhandwerker?

Die wichtigsten Sicherungsinstrumente sind:

- Konsequentes A-Kontozahlungsmanagment (Abschlagszahlung)
- Schnelles Forderungssicherungsmanagement
- Die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB
- Die Bauhandwerkersicherung (Bürgschaft) nach § 648 a BGB

BAUHANDWERKERSICHERUNG NACH § 648 a BGB

·                   Ist eine Sicherungsbürgschaft nach 648 a BGB in jedem Fall anwendbar?

Ja, die Sicherungsbürgschaft nach 648 a BGB ist für alle Bauvorhaben anwendbar, mit Ausnahme folgender Fälle:

1. Der Bauherr ist entweder eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen
2. Oder der Bauherr ist eine natürliche Person und lässt die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen; dies gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer

Darf man die Bürgschaft auch verlangen, wenn es im Bauvertrag ausdrücklich untersagt wird?

Ja, nach §648a Abs.7 BGB ist eine Vereinbarung, die von den Regelungen des Bauhandwerkersicherungsgesetzes abweicht, unwirksam ist. Dies gilt sowohl für individuelle Vereinbarungen, als auch für Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Damit ist das Sicherungsrecht des Unternehmers nicht beschränkbar, weder durch Bedingungen, noch durch Vereinbarung untauglicher oder nicht ausreichender Sicherungsmittel, noch durch freiwilligen Verzicht des Unternehmers. Aber auch abweichende Vereinbarungen zu Gunsten des Unternehmers sind unwirksam.

·                   Hängt eine Bauhandwerkersicherungsbürgschaft nach § 648a BGB vom Einverständnis des Auftraggebers ab?

Nein, die Bauhandwerkersicherung nach 648 a ist erzwingbar und muss nicht vertraglich vereinbart werden. Bereits ab dem Zeitpunkt des Bauvertragsschluss kann die Stellung einer entsprechenden Sicherheit verlangt werden, innerhalb einer angemessenen Frist ( ca. 8 - 10 Tage)

·                   Was passiert, wenn der Bauherr Sicherungshypothek nicht erbringt?

Sollte der Besteller die eingeforderte Sicherheit nicht innerhalb angemessener Frist (8 bis 10 Werktage) beibringen, kann der Unternehmer die Arbeiten, sofern er diese bereits begonnen hat, sofort einstellen. Bei einem VOB-Vertrag ist Behinderung anzuzeigen. Darüber hinaus kann der Handwerker eine weitere Nachfrist (anerkannt sind 3 bis 4 Werktage) mit der Erklärung setzen, dass er hiernach den Vertrag kündigen wird. Nach erneutem Fristablauf kann der Vertrag gekündigt werden (muss aber nicht). Dem Unternehmer steht bei Ausspruch der Kündigung neben dem Werklohnanspruch für bereits erbrachte Leistungen ein pauschalierter Schadenersatzanspruch i.H.v. 5% der vereinbarten Vergütung zu. Dies gilt auch bei Auftraggeberkündigung in zeitlichem Zusammenhang mit und gerade wegen dem Sicherungsverlangen. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, einen höheren Schaden detailliert nachzuweisen.

·                   Wie hoch sind die Gebühren, die für die Sicherungshypothek (648 a) verlangt werden und wer muss sie bezahlen??

Die üblichen Kosten der Sicherheit (z.B. Zinsanspruch der Bank) muss bis zu einem Höchstsatz von 2 % pro Jahr der Unternehmer tragen. Dem Besteller obliegt die Nachweispflicht bezüglich der entstehenden Kosten. Eine Ausnahme von der Kostentragungspflicht besteht bei Einwendungen des Bestellers, die sich im nachhinein als unbegründet herausstellen. Für diesen Zeitraum hat er die Kosten der Sicherheit zu tragen.

·                   In welcher Höhe kann im Rahmen von § 648 a Sicherheit verlangt werden?

Das Sicherungsverlangen kann bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs wie er sich aus dem Vertrag oder einem nachträglichen Zusatzauftrag ergibt sowie wegen der Nebenforderungen (z.B. Zinsansprüche, Mahnkosten) geltend gemacht werden. Die Höhe der Sicherheit wird somit durch das effektive Vorleistungsrisiko bestimmt, wobei die Vereinbarung von Abschlags- oder Ratenzahlungen den Anspruch mindert. Nebenforderungen können pauschal mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs angesetzt werden. Das Bauhandwerkersicherungsgesetz gilt für den Bauwerksvertrag nach BGB und nach VOB. Beim VOB Vertrag ist jedoch zu beachten, dass das Vorleistungsrisiko geringer ist als beim BGB Vertrag. Dies hat Einfluss auf die Höhe der Sicherheitsleistung.

VOB/ BAURECHT

·                   Was sollte der Bauhandwerker in jedem Fall tun, wenn eine wesentliche Baukostenüberschreitung droht?

Er sollte in jedem Fall die voraussichtliche Erhöhung der Baukosten dem Bauherrn mitteilen. Tut er dies nicht, kann er unter Umständen auf einen Teil der Mehrkosten sitzen bleiben.

Was muss ein Bauhandwerker bei der Unterzeichnung des Bauvertrages beachten?

Er sollte sich Klarheit über den eigentlichen Auftraggeber verschaffen, beispielsweise

- bei Ehepaaren, wer ist tatsächlich Auftraggeber, wenn möglich, sollte man beide Ehegatten unterschreiben lassen
- bei Mieter/Vermieter-Verhältnis: im Zweifel den Mieter als Auftraggeber unterschreiben lassen
- Hauseigentümergemeinschaften oder ähnliches, wer ist persönlich als Auftraggeber genannt

Was muss bei Androhung eines Zurückbehaltungsrechts am Bau unbedingt beachtet werden ?

Zuvor muss wirksam abgemahnt geworden sein, d.h. in einem Abmahnschreiben muss zuvor ausdrücklich die beanstandete oder unterlassene Handlung des Bauherrn bezeichnet werden und auf die Folgen hingewiesen werden, die eine weitere Unterlassung oder Begehung auslösen werden. Beispiel: Androhung einer Baueinstellung, wenn auf eine fällige Zahlung nicht geleistet wird.

·                   Können Abschlagsrechnungen pauschaliert werden?

Eine Pauschalierung ist grundsätzlich möglich, allerdings muss das im Vertrag festgehalten werden, beispielsweise durch folgende Formulierung: "Entgegen §§ 14, 16 VOB können die Abschlagsrechnungen aufgrund Schätzung der geleisteten Arbeit wirksam pauschaliert gestellt werden."

Was muss zum wirksamen Abschluss einer Sicherungsabtretung beachtet werden?

Die Sicherungsabtretung muss nicht nur vom Generalunternehmen unterschrieben werden, sonder auf dem Vertrag auch von dem gesetzlichen Vertreter des Bauhandwerkerbetriebes. Sonst ist die Sicherungsabtretung unwirksam.

Wofür gibt es das sogenannte "Unternehmerpfandrecht" nach § 647 BGB?

Das Unternehmerpfandrecht ist ein weiteres Sicherungsinstrument für Handwerker, allerdings ist es aufgrund bestimmter Bedingungen nicht für jede Branche geeignet. So darf der Unternehmer Waren, die in seinen Besitz zum Zwecke der Herstellung oder der Reparatur gelangt sind, bis zum Eingang der Bezahlung zurückbehalte.

BAUHANDWERKERSICHERUNGSHYPOTHEK NACH § 648 BGB?

·                   Was unterscheidet die §§ 648 und 648 a BGB?

§ 648 ( Bauhandwerkersicherungshypothek) wir auf bereits erbrachte Leistungen angewandt, während § 648 a (Bauhandwerkersicherungsbürgschaft) eingesetzt wird, bevor Leistungen von Seiten des Auftragnehmers erbracht werden.
Bei § 648 (Bauhandwerkersicherungshypothek) wird per Gesetz die Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bauherrn verlangt. Bei § 648 a wird per Gesetz dem Auftragnehmer das recht eingeräumt, vom Auftraggeber eine Sicherungsbürgschaft zu verlangen. Diese kann nur von einem Kreditinstitut oder einem Kreditversicherer gestellt werden.

·                   Was passiert, wenn ein Haus, das mit einer Sicherungshypothek belastet ist, verkauft wird?

Die Hypothek wir "mitverkauft", d.h. ohne die Einwilligung des Handwerkers kann die Hypothek nicht gelöscht werden. In der Regel wird ein Kaufinteressent die Hypothek beim Bauhandwerker ablösen, um einlastenfreies Grundstück zu erwerben. Kommt es nicht zu einer Ablösung, kann der Handwerker selbst auf einem hinteren Rang die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.

Quelle: Handwerkskammer Konstanz